投中网 | 马慕杰 · 2020-08-17 08:11
大佬们果然偏爱地产物业股。
在欲分拆物业管理业务独立上市之时，恒大集团为其拉来了一波豪华股东。
2020年8月13日晚间，中国恒大集团（下称“恒大”）发布一则关联交易公告称，恒大、卖方及目标公司分别与每一买方订立投资协议，卖方同意出售及各买方同意购入待售股份，代价总和为235亿港元。
公告同时表示，本次融资为恒大物业管理业务引进了一批卓有声誉的战略投资者，将会提升恒大物业管理业务的企业形象、专业水平以及支持其成长和发展。完成交割后，目标公司将会由买方持股28.061%，恒大持股71.939%，其仍为公司间接非全资附属公司。
此次恒大物业板块的战投阵容也十分亮眼。除中信、光大控股等大型央企外，马云旗下的云锋基金、马化腾的腾讯、郑裕彤的周大福，以及红杉资本中国等多家顶级投资基金均披挂上阵。
值得注意的是，此次战投名单中还有一位个人投资者陈凯韵，且认购比例最高。公开资料显示，陈凯韵为香港知名富豪刘銮雄的妻子，昵称为甘比，1980年出生，原《苹果日报》娱乐记者。
2020年4月6日，刘銮雄家族以1150亿元人民币财富名列《胡润全球百强企业家》第62位。
有分析指出，恒大此番为物业板块引进战投的目的是为后者上市提高估值。此前，即2020年7月31日，恒大发布公告称恒大计划分拆物业管理业务于香港上市。另据路透旗下IFR消息指出，恒大物业最快于2021年上半年挂牌。
“从恒大物业此次引入的战略投资者的结构看，实力比较强。这也体现了其对于恒大物业的看好。引入战略投资者，不光是引入资金，可能也会借此引入服务，即和战投的相关产业优势进行结合。”知名地产分析师严跃进对投中网表示，从企业上市的角度看，上市前必须积极导入一些优秀的战略投资者。一方面增强资本金实力，一方面也为上市做很好的背书。
大佬云集，马云、马化腾、沈南鹏都来了
大佬们果然偏爱地产物业股。
根据恒大公告，这14家战略投资者主要包括刘銮雄的妻子陈凯韵、红杉资本中国、华泰国际大湾区投资有限公司、中信资本、光大控股、腾讯及马云参与的云锋基金等，可谓是大佬云集。
其中，陈凯韵投资45亿港元，持股比例为5.373%，比例最高；华泰国际大湾区投资有限公司出资40亿港元，持股4.776%；红杉资本中国出资34.5亿港元，持股4.120%。
按照认购金额与持股比例大小，战投名单接下来依次为中信资本、云锋基金、腾讯旗下意像架构投资（香港）有限公司、香港保利达集团董事局主席柯为湘控制的China Dragon Limited、泰智基金、农银国际、光大控股、恒大董事局副主席、总裁夏海钧控制的Advance Power International Limited；人和商业主席兼执行董事戴永革控制的超智投资有限公司、周大福、崇光百货的母公司利福国际控制的Treasure Pitcher Limited。
值得一提的是，除了是香港富豪刘銮雄的妻子外，陈凯韵的另一个身份还是华人置业执行董事。华人置业是香港主要地产发展商之一，核心业务包括投资物业的租赁及物业发展，以香港为基地，于中国内地及英国亦持有物业权益，包括北京的五星级国际酒店等等。截至发稿前，华人置业总市值为99.77亿港元。
不过，恒大在该公告中强调，目前该事情尚未落实。并且，在公告中，恒大还订立了反稀释保证。
该反稀释保证提到：“除员工期权计划或其他类似计划所发出的期权或股份外，目标公司在未取得Pre-IPO融资持股超过半数的投资者的事先书面同意的情况下，目标公司不得进行任何低于Pre-IPO融资对应的估值的任何融资行为。如果员工期权计划或其他类似计划涉及股份超过目标公司股份的3%，就超出部分可以受反稀释保证限制，买方可获得增加其股份，达到反稀释的效果。”
另外，从战略投资者的角度，腾讯及红杉资本中国不仅青睐恒大物业这一家物业管理项目，2020年上半年还完成了对世茂服务控股有限公司的战略投资，投资总金额达2.44亿美元。其中，腾讯出资1.14亿美元，红杉资本中国出资1.30亿美元。
公开资料显示，世茂天成物业服务集团有限公司是具有国家一级资质的物业管理公司，为世茂集团旗下全资子公司。目前，世茂服务旗下拥有超过1.2亿平方米签约管理面积、超500个签约管理项目，覆盖全国超60座城市，近240万业主和用户。
“我们看好物业作为重要的线下场景，未来将具有较大的发展潜力和提升空间。同时，腾讯将以长期技术积累、C2B独特优势和完备的企业服务能力，助力企业加速进行数字化升级，在产业互联网赛道共同创造更大价值。”腾讯投资董事总经理夏尧彼时表示。
物业IPO疯狂，迎来巨头上市爆发期
2020年，可以说是物业企业上市的狂欢年。
就在8天前，即8月6日晚间，融创服务发布公告宣布，分拆融创中国附属公司融创服务的股份于联交所主板独立上市。分拆集团主要从事提供物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。分拆上市完成后，融创中国预计将拥有融创服务不少于50%权益。
不止于融创服务，2020年以来，世茂集团、金科股份等知名房企均纷纷宣布分拆旗下物业公司独立上市。根据不完全统计，仅2020年上半年，就有约21家涉房企业提交上市招股书。而且，几乎所有成功上市的物业管理企业都获得了超百倍的超额认购。
中国物业管理协会副秘书长杨熙表示，2020年将有不低于12家物业企业成功上市，未来两年上市物业企业数量将超过50家。
“物业板块被资本市场看好，因为其抗周期承压能力较强，且总市值不高、还正在慢慢形成一个大的板块。而房企相继拆分物业板块上市，一方面可以为其增加新的资本市场融资渠道，另一方面也是在考虑为‘后地产时代’做积极的准备。”克而瑞物管事业部总经理陈珏曾在采访中表示。
众所周知，对于房企巨头的物业板块而言，物业公司往往很大程度依赖母公司的规模。在这一点上，恒大物业无疑背靠了一棵大树。
公开资料显示，恒大旗下物业公司名为金碧物业，成立于1997年。目前在管项目遍及全国280多个城市、拥有超1400个项目，服务业主600万，涉及合约管理面积约5亿平方米，管理业态涵盖中高档住宅、甲级写字楼、旅游综合体、城市综合体、学校及会所运动中心等。
根据恒大最新公告，集团物业于2019年全年的合约销售金额约为6010.6亿元，同比增长9.0%，自2009年上市以来连续10年刷新年度销售记录。集团2020年的合约销售目标为6500亿元人民币。按照综合实力，2020年上半年，TOP3的房企分别是碧桂园、恒大、万科。
此外，2020年以来，为应对新型冠状病毒肺炎疫情影响，恒大还开创性地通过“恒房通”平台实施线上卖房，在引爆全网热议的同时也为恒大的业绩增长立下了汗马功劳。据悉，截至2020年6月末，恒大累计合约销售金额达3488.4亿元，同比增长约23.8%。
“这两年物业上市的力度明显增强，尤其是TOP20的房企纷纷把物业板块进行分拆，进而积极筹划上市动作。当然上市本身有助于扩大融资渠道，也有助于形成更好的品牌推广。但也需要看到，当前物业板块面临很多压力，尤其是盈利方面不确定。”严跃进同时提到。
在严跃进看来，房企巨头分拆物业板块上市后，收购方面也要多元化，即需要收购物业公司、互联网科技公司、大健康公司、金融服务公司等，这或许才是真正实现物业增值服务的重点之处。
文章来源：投中网
作者：马慕杰
